Por que os aluguéis em Nova York são tão altos? É complicado

Jun 23, 2023

Novos edifícios residenciais serão construídos à beira-mar em Astoria, em 25 de julho de 2023.

Ben Fractenberg/A CIDADE

A população da cidade de Nova Iorque permanece bem abaixo do nível pré-pandemia. A sua recuperação económica tem sido mais fraca do que a do resto do país. No entanto, os aluguéis em Manhattan e Brooklyn continuam a bater recordes, mesmo quando os preços dos aluguéis em outras partes do país se estabilizam ou até diminuem.

Quando a pandemia atingiu, o novo arrendamento médio de um apartamento em Manhattan tinha atingido 4.385 dólares, de acordo com o Elliman Report mensal, que é a referência para aluguéis em Manhattan e Brooklyn. Cerca de um ano depois, após um êxodo de pessoas da cidade, a média caiu pouco mais de 15%, para US$ 3.650.

Desde então, os novos preços de arrendamento subiram cada vez mais. Em junho, a média de novos aluguéis era de US$ 5.470 mensais, um valor impressionante de 30% a mais do que em fevereiro de 2020.

A história é semelhante, embora menos extrema, em Brooklyn, onde a renda média nova diminuiu cerca de 10% em relação ao nível de 3.442 dólares de fevereiro de 2020 e agora está em 4.087 dólares, ou 20% mais alta do que antes da pandemia.

Os ganhos não foram impulsionados por um aumento da população. De acordo com o Censo dos EUA, a cidade como um todo encolheu cerca de 400.000 pessoas entre Junho de 2020 e Junho de 2022 (embora esse número possa exagerar a perda de população, de acordo com o controlador da cidade). A população de Manhattan em junho de 2022 era cerca de 80.000 pessoas abaixo do número de 2020 e o Brooklyn chegava a 130.000.

Embora seja provável que a população tenha aumentado nos últimos 12 meses, especialmente em Manhattan, os especialistas dizem que a população ainda é menor do que antes da pandemia.

E embora a cidade tenha quase recuperado todos os empregos perdidos na pandemia, o país viu o emprego aumentar em 4 milhões, ou cerca de 3%.

O que pode explicar esta contradição entre os indicadores fundamentais e o comportamento do mercado de arrendamento? A CIDADE conversou com os principais especialistas e analisou os dados para lançar alguma luz sobre o custo altíssimo da habitação.

Nenhuma explicação explica a discrepância. Em vez disso, vários fatores estão em jogo.

Entre elas: as rendas subiram tanto em Nova Iorque porque tanto o êxodo como o regresso à cidade perturbaram os padrões normais de uma forma que deu aos proprietários a vantagem na fixação dos preços. O movimento de trabalhar em casa e os nômades digitais que trabalham remotamente, mas escolheram Nova York como base, aumentaram a pressão sobre a oferta de aluguel em Nova York.

Justamente quando as rendas pareciam estar a estabilizar no outono de 2022, a decisão do Conselho da Reserva Federal de começar a aumentar as taxas de juro para reduzir a inflação manteve muitos potenciais compradores no mercado de arrendamento, alimentando os aumentos de 2023. Serviços de alojamento de curta duração como o Airbnb, juntamente com apartamentos com renda regulamentada deixados desocupados pelos proprietários, estão a manter dezenas de milhares de unidades offline, reduzindo a oferta.

Mas pode haver esperança no horizonte. Embora seja possível um ou mais meses de novos máximos históricos durante o tradicionalmente forte mercado de verão, os aluguéis deverão então estabilizar e talvez até diminuir, afirmam os especialistas.

“Acho que em algum momento esses números terão que diminuir. São simplesmente insustentáveis”, disse Hal Gavzie, vice-presidente executivo de locação residencial da Douglas Elliman. No entanto, ele avisa: “Venho dizendo isso há seis ou oito meses”.

Todos os anos, um número significativo de casais jovens abandona a cidade quando os seus filhos se aproximam dos 5 anos, quer em busca de escolas melhores, quer de mais espaço, ou ambos, diz EJ McMahon, que acompanha de perto as tendências populacionais para o grupo de reflexão Empire Center, com sede em Albany. Quando a pandemia chegou, os casais com filhos muito pequenos aceleraram abruptamente a sua partida, partindo muito mais cedo do que a tendência anterior.

Uma análise dos dados do censo feita pelo economista James Parrott, da The New School, apoia essa teoria. Ele constatou um declínio no número de trabalhadores com idades entre 25 e 34 anos entre o início de 2020 e o final de 2022, com uma queda particularmente acentuada entre os pais de crianças com 4 anos ou menos.